Сми о нас. Диагноз «shell&core»: лечить, нельзя оставить Другие компании данного региона

Подход к работе по принципу (метод, принцип) «SHELL & CORE» появился как необходимая мера при строительстве административных и офисных зданий в первую очередь, и общественных (особенно торговых) - во вторую.

«SHELL & CORE» - СКОРЛУПА и СЕРДЦЕВИНА. Оболочка и ядро. Принцип деления прежде всего систем инженерного обеспечения зданий на две части, одна из которых (ядро, сердцевина) проектируется и воплощается полностью, а вторая (оболочка, скорлупа) только рассчитывается. Некоторая путаница возникает из-за того, что для строительной части здания, включающей основные конструктивные элементы (стены, колонны, балки, перекрытия, независимо от того, выполнены ли они из сборных элементов или монолитного железобетона) применяется термин Core (ядро, сердцевина), а для внутренних перегородок и отделки - термин Shell (скорлупа, панцирь). По обычной житейской логике скорлупой как раз должны называться наружные стены, а все, что находится внутри них - сердцевиной. Но у архитекторов и инженеров своя логика. Мы исходим из того, что ядром (базовым элементом здания, скелетом) может и должно являться только то, что может быть построено (а перед этим, естественно, спроектировано) в первую очередь. Внутренние перегородки и отделка (т.е. скорлупа, панцирь) никак не могут быть построены первоначально.

Проектирование и монтаж систем, входящих в "оболочку" осуществляется после того, как определяется функциональное зонирование в пределах этажа. При этом изменение назначения помещений в пределах зоны является нежелательным, а иногда и недопустимым. Это связано прежде всего с нормированием или ограничением нагрузки на инженерные системы различного назначения. Так, например, для медицинских учреждений, предприятий общественного питания, СПА, соляриев и некоторых других, значительно увеличиваются объемы потребляемых ресурсов, обеспечиваемых инженерными системами (объемы приточного и вытяжного воздуха, холодной и горячей воды, электричества, холода для системы кондиционирования воздуха или даже промышленного холода для торговых витрин). И такое увеличение может быть довольно существенным.

Безусловно, с точки зрения пользователя, «SHELL & CORE», прежде всего, касается внутренних перегородок и отделки. Это видимая часть помещения, и в завершенном виде она должна быть полностью закончена, от пола до потолка. Ничто так не радует глаз, как завершенный ремонт, особенно, если все выполнено правильно, аккуратно, стильный дизайн и любимые цвета только усиливают это ощущение. Даже если окажется, что в помещении нет вентиляции, кондиционирования и воды, а может даже и электричества, это в меньшей степени расстроит пользователя, чем полностью "нафаршированный" инженерными системами офис, не имеющий финишной отделки. Но инженерная мысль продолжает "бить ключом". Самый безупречный офис нежизнеспособен, если он не оборудован всей необходимой инженерной инфраструктурой. А оборудованный - жизнеспособен. Пусть в нем уютно чувствовать себя будут только спартанцы. Даже если внешне этого не оценят. Но он может функционировать.

Все, что не видно глазу, кажется нам не столь существенным и важным. Это хорошо знают отделочники-универсалы (те, кто и проводку прокладывают, и штукатурят, и воду ведут). Поэтому все, что находится внутри стяжек и стен, все, что скрыто от постороннего взгляда заказчика, может быть (и часто будет) исполнено плохо, из негодных или низкокачественных (и потому дешевых) материалов, с нарушением норм, а иногда и вовсе не исполнено. Мне приходилось видеть здания с "декоративными" элементами инженерных систем. Вроде как есть, а не работает. Поэтому первоначально должны быть спроектированы и проложены все коммуникации, которые впоследствии будут скрыты (по ним всегда оформляются акты скрытых работ, и это совсем не формальность, а возможность заказчика убедится в правильности проектирования, исполнения и качестве материалов, возможность препятствовать "захоронению" недостатков в стены или строительного мусора в стяжку). В некоторых случаях можно даже проверить работоспособность инженерных систем. Только после этого можно приступать к отделке.

Итак, принцип «SHELL & CORE» позволяет заказчику полностью удовлетворить свои эстетические и технические потребности, но обходится дороже и отнимает значительное время на проектирование и ремонт. Он наиболее оправдан там, где предполагаются заказчики с индивидуальными предпочтениями и особыми требованиями, например в области безопасности (звуко-свето-радионепроницаемые переговорные, например).

По моему мнению, проектирование по принципу «SHELL & CORE» в инженерии необходимо, прежде всего, для минимизации переделок, которые неизбежны при изменении планировок и даже назначений помещений в рамках этажа, а иногда и целого здания. Именно поэтому принцип «SHELL & CORE» лег в основу ОПЕРАТИВНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ, которым мы, в том числе, занимаемся.

Бойко Валентин Васильевич
генеральный директор ООО Эскада.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШЕЛЛ ЭНД КОР"

Категории

• Право, бухгалтерский учет, аудит, консалтинг / Консалтинг по коммерческой деятельности и управлению
• Подготовка недвижимости к продаже / Подготовка к продаже нежилой недвижимости
• Оптовая торговля через агентов /

Предполагаемые товары и услуги, согласно ОКПД:

• Консультации по вопросам управления предприятиями и организациями прочие
• Услуги по оценке предприятия (организации) перед процедурой ликвидации или банкротства
• Анализ предложений о формировании источников и направлениях использования средств, предназначенных для капиталовложений
• Услуги управления проектами по поручению заказчика (кроме строительных проектов)
• Консультации по вопросам управления маркетингом
• Консультации по общим вопросам управления предприятиями и организациями
• Консультации по вопросам управления производством
• Консультации по вопросам управления финансами организации или предприятия (кроме вопросов корпоративного налогообложения)
• Консультации по вопросам предпринимательской деятельности, управлению предприятиями и организациями
• Услуги, связанные с управлением проектами, предприятиями и организациями, прочие

Архивная выписка

Мини-справка по ООО "ШЕЛЛ ЭНД КОР"

ООО "ШЕЛЛ ЭНД КОР" , дата регистрации — 22 декабря 2006 года, регистратор — Межрайонная Инспекция Федеральной Налоговой Службы №46 по г. МОСКВЕ. Полное официальное наименование — ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ШЕЛЛ ЭНД КОР" . Юридический адрес : 111555, г. МОСКВА, ул. МОЛОСТОВЫХ, д. 3А, стр. 1. Основным видом деятельности является: "Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления". Компания также зарегистрирована в таких категориях как: "Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества", "Деятельность агентов по оптовой торговле универсальным ассортиментом товаров". Генеральный директор — Смирнов Александр Александрович. Организационно-правовая форма (ОПФ) — общества с ограниченной ответственностью. Тип собственности — частная собственность.

Контакты

Другие компании данного региона

"БИЗНЕСТОРГ", ООО
Прочая оптовая торговля
125373, г. МОСКВА, бульвар ЯНА РАЙНИСА, д. 2, корп. 3

Прочая оптовая торговля
127081, г. МОСКВА, пр. ДЕЖНЕВА, д. 38А, стр. 1

"ТРЕЙД КОНСАЛТИНГ", ООО
Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления
109316, г. МОСКВА, ул. ТАЛАЛИХИНА, д. 41, стр. 9, пом. I, комн. 12

"КОНСАЛТ ПЛЮС", ООО
Производство общестроительных работ
127254, г. МОСКВА, ОГОРОДНЫЙ пр-д, д. 5, стр. 7

"КРИСМАШ", ЗАО
Прочая оптовая торговля
109428, г. МОСКВА, ул. СТАХАНОВСКАЯ, д. 20, стр. 11А

"БЕСТ КО", ООО
Неспециализированная оптовая торговля пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями
117218, г. МОСКВА, ул. КРЖИЖАНОВСКОГО, д. 24/35, корп. 4

"ТОНЖЕТ", ООО
Деятельность агентов по оптовой торговле универсальным ассортиментом товаров
103001, г. МОСКВА, ул. САДОВАЯ-КУДРИНСКАЯ, д. 32, стр. 2

Финансовое посредничество, не включенное в другие группировки
107139, г. МОСКВА, ул. САДОВАЯ-СПАССКАЯ, д. 13, стр. 2

"ФЕКСИМА", ЗАО
Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом
125040, г. МОСКВА, пр-т ЛЕНИНГРАДСКИЙ, д. 8

"КОННЭКТ ЛАЙН", ООО
Деятельность в области электросвязи
109451, г. МОСКВА, ул. БРАТИСЛАВСКАЯ, д. 5

Оптовая торговля топливом
103062, г. МОСКВА, МАКАРЕНКО ул., д. 2/21, стр. 1

Подготовка строительного участка
109144, г. МОСКВА, ул. БРАТИСЛАВСКАЯ, д. 19, корп. 2

"ПРОМСТРОЙПОЛИМЕРЫ", ООО
Деятельность агентов по оптовой торговле строительными материалами
105062, г. МОСКВА, пер. ЛЯЛИН, д. 4, стр. 1

Оптовая торговля пивом
121165, г. МОСКВА, пр-т КУТУЗОВСКИЙ, д. 35, оф. 1

"ЦАРИЦЫНО-ДЕНТ", ООО
Стоматологическая практика
115516, г. МОСКВА, бульвар КАВКАЗСКИЙ, д. 58, стр. 1

Core charge - is the effective nuclear charge experienced by an outer shell electron. In other words core charge is an expression of the attractive force experienced by the valence electrons to the core of an atom which takes into account the shielding effect… … Wikipedia

shell - less, adj. shell like, adj. /shel/, n. 1. a hard outer covering of an animal, as the hard case of a mollusk, or either half of the case of a bivalve mollusk. 2. any of various objects resembling such a covering, as in shape or in being more or… … Universalium

Shell (projectile) - This article is about the artillery projectile. For the small arms ammunition, see Shotgun shell. Some sectioned shells from the First World War. From left to right: 90 mm fragmentation shell, 120 mm pig iron incendiary shell, 77/14 model 75 mm… … Wikipedia

Core sample - Rock core samples. The product of a Diamond rig. (The bird is a Pied Butcherbird.) A core sample is a cylindrical section of (usually) a naturally occurring substance. Most core samples are obtained by drilling with special drills into the… … Wikipedia

Core electron - Core electrons are the electrons in an atom that are not valence electrons and therefore do not participate in bonding. An example: the carbon atom has a total of 6 electrons, 4 of them being valence electrons. So the remaining 2 electrons must… … Wikipedia

Core (manufacturing) - A core is a device used in casting and molding processes to produce internal cavities and reentrant angles. The core is normally a disposable item that is destroyed to get it out of the piece. They are most commonly used in sand casting, but… … Wikipedia

Shell script - This article is about scripting in UNIX like systems. For batch programming in DOS, OS/2 and Windows, see Batch file. For batch programming in Windows PowerShell shell, see Windows PowerShell#Scripting. A shell script is a script written for the… … Wikipedia

Shell Turbo Chargers - Infobox PBA team color1=yellow color2=green name=Shell Turbo Chargers founded=1985| history=Shell Azodrin Bugbusters (1985 1986) Shell Azocord (1986) Shell Oilers(1987) Shell Rimula X(1990 1993; 1994 1995) Shell Helix (1993) Formula Shell Super… … Wikipedia

Shell Shocked Sheldon - Infobox Television episode Title = Shell Shocked Sheldon Series = Garfield and Friends Caption = Season = 1 Episode = 11 Airdate = October 8, 1988 Production = US003 B Writer = Mark Evanier Sharman DiVono Director = John Walker Steve Clark John… … Wikipedia

Core wheel - Wheel Wheel (hw[=e]l), n. l, hweogul, hweowol; akin to D. wiel, Icel. hv[=e]l, Gr. ky klos, Skr. cakra; cf. Icel. hj[=o]l, Dan. hiul, Sw. hjul. 218. Cf. {Cycle}, {Cyclopedia}.] 1. A circular… … The Collaborative International Dictionary of English

core - n. a complete unit, often with a figure eight shape, which usually consists of the plug, shell, tumblers, springs, plug retainer and spring cover(s). It is primarily used in removable and interchangeable core cylinders and locks … Locksmith dictionary

Книги

• Advanced Hierarchical Nanostructured Materials , Qiang Zhang , An overview of the recent developments and prospects in this highly topical area, covering the synthesis, characterization, properties and applications of hierarchical nanostructured… Издатель: John Wiley&Sons Limited , Купить за 15479.13 руб электронная книга
• Miniemulsion Polymerization Technology , Vikas Mittal , Explains miniemulsion technology and techniques and why they have many distinct advantages over the conventional emulsion polymerization technology Miniemulsion Polymerization Technology… Издатель:

До кризиса большинство арендаторов снимали помещение shell & core и делали ремонт сами. Во время кризиса собственники, чтобы заполучить арендатора, готовы были сами выполнить отделку помещения. Теперь, когда рынок восстанавливается, арендаторам приходится решать, что выгоднее: въехать в офис под ключ или сделать ремонт по собственному проекту.

Офис built-to-suit
Shell & core - состояние офисного помещения «под отделку», в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция), отопление, как правило, тоже уже смонтировано. В зависимости от класса здания степень готовности помещения под отделку может отличаться. Например, в БЦ класса А можно практически сразу приступать к финишной отделке, а в помещениях класса Б или С может потребоваться дополнительное выравнивание стен или пола.

Несомненными плюсы при аренде помещений под отделку - индивидуальная планировка, возможность использовать уникальный дизайн, экономия в долгосрочной перспективе, планирование переезда более чем за три месяца до переезда, возможность внедрения сложных систем безопасности или контроля за персоналом.

Минусы не столь очевидны и в основном представляют собой риски, которые берет на себя компания. Также в некоторых случаях арендатору приходится вкладывать значительные средства в отделку. К рискам можно отнести несоблюдение сроков со стороны подрядчика, неполучение собст-венником свидетельства о собственности в оговоренный срок, а также риск обвала рынка недвижимости и резкого снижения цен на офисные помещения.

До кризиса 2008 года на рынке недвижимости Москвы существовал дефицит качественных офисных помещений. По--этому большинство крупных и средних арендаторов (а иногда и мелкие компании, которые занимали до 200 кв. м) подписывали предварительные договоры аренды на этапе строительства. После окончания строительства арендаторам приходилось самим выполнять отделку, вкладывая в среднем до $1000 в один квадратный метр площади БЦ класса А. Это было повседневной практикой: если ты хочешь хороший офис, его нужно «построить» под себя.
К концу 2008 года ситуация кардинально изменилась. Практически все компании от малой до большой включили режим экономии и при переезде, который был, как правило, связан с сокращением издержек, то есть арендой меньшей площади или понижением класса помещения. При этом вложить хоть какие-нибудь деньги даже в минимальный ремонт (например, поставить дополнительные перегородки) считалось абсолютно немыслимым.

Объем вакантных помещений резко увеличился, конкуренция возросла, и собственникам ничего не оставалось делать, как идти на поводу у клиента. Объекты под отделку арендаторами вообще не рассматривались, собственники всеми силами пытались найти деньги хоть на какой-нибудь ремонт, а те, кто не находил, предлагали годовые арендные каникулы и т. д.

В самую тяжелую ситуацию попали те собственники, у которых не было денег на ремонт или отделку помещений в состоянии shell & core. Им пришлось привлекать клиентов, предлагая годовые арендные каникулы либо включая стопроцентное возмещение за выполненную отделку в ставку аренды. Это приводило к снижению ставки до уровня 5-6 тыс. руб./кв. м на весь срок договора. Несмотря на беспрецедентность условий, на которых предлагались помещения в состоянии shell & core, большого числа арендаторов собственникам привлечь не удалось, так как арендаторы, даже понимая, насколько выгодные условия предлагает собственник, просто не имели денег, которые они могли бы вложить в отделку.

Сегодня ситуация постепенно меняется к лучшему, у арендаторов появляются деньги, и они задумываются о том, куда их более выгодно вложить. Поэтому в 2010 году прошел ряд сделок по аренде помещений в состоянии shell & core, самые крупные среди которых в БЦ Marr Plaza, БЦ «Легион 3».

Кому нужны помещения shell & core?
Помещения shell & core сегодня имеет смысл арендовать компаниям, имеющим свободные деньги. Инвестиции в отделку быстро окупятся и помогут значительно выиграть на арендных ставках в долгосрочной перспективе. Помещения под отделку выгодно также арендовать компаниям, которые запланировали переезд за год или полгода до его фактической даты и уже сейчас хотят четко понимать, когда, куда и за какие деньги они переезжают. К таковым относятся крупные иностранные или российские корпорации, которые четко планируют свой бюджет и которым нужен офис определенной планировки и отделки, и переехать они должны к точно заданной дате.
Помещения shell & core выбирают также компании, которым нужен индивидуальный дизайн или особенная планировка. К таким компаниям относятся различные творческие объединения, дизайнеры, IT-ком-пании, а также компании, которым по роду деятельности нужна специфическая планировка или какие-либо технические изыски, которые проще и дешевле всего внедрять именно в состоянии shell & core.
На сегодняшний день цены на отделку довольно сильно снизились. Ремонт в БЦ класса Б сегодня будет стоить от $250 до 450/кв. м, а в классе А от $500 до 800/кв. м (речь идет о стандартном ремонте без дизайнерских и каких-либо других изысков).
Существует несколько способов отделки помещения shell & core.

Вариант 1. За счет собственника
Собственник делает отделку за свой счет и своими силами под клиента. Этот вариант является самым привлекательным для арендатора, так как, не вложив ни копейки в ремонт, он получает помещение именно той планировки, которую хотел. Разновидностью этого варианта является случай, когда собственник выполняет только базовую отделку «по кругу», то есть без внутренних перегородок и разводки элект-ричества и СКС по рабочим местам, затраты на которые переносятся на арендатора. Эта схема применяется собственниками, которые не стеснены в средствах и нацелены на скорейшую реализацию своего объекта. Примером такого бизнес-центра может служить «ИНА Хаус» в 3-м Павловском переулке или новый торгово-офисный комплекс на улице Миклухо-Маклая.

Вариант 2. Компенсация за ремонт
Арендатор производит отделку помещения своими силами и за свой счет, а собст-венник выплачивает ему компенсацию и предоставляет каникулы. Как правило, каникулы составляют от 2 до 6 месяцев, а компенсация - 40-60% от предполагаемых затрат арендатора на ремонт, то есть $200-300 за кв. м арендуемой площади. Сумма компенсации уменьшает ежемесячные арендные платежи арендатора на первый год аренды. Так поступает большинство собственников «Москва-Сити», которые не хотят вкладывать дополнительные деньги в свои небольшие инвестпроекты.

Вариант 3. За счет арендатора
Собственник производит отделку своими силами, но за счет арендатора, при этом снижая арендную ставку на первый год на сумму вложений. При такой схеме у собст-венника есть понимание, какой ремонт он будет делать, стандартные материалы уже закуплены и ждут на складе, а строительная бригада находится на низком старте. Сумма стандартного ремонта рассчитана до копейки, и при переходе арендатора на такой объект собственник предлагает инвестировать данную сумму в ремонт, снижая арендную плату на первый год аренды и давая арендные каникулы именно на то время, пока подрядчик собственника выполняет ремонтные работы. По такой схеме помещения сдаются в БЦ Omega Plaza.

Какой из этих трех вариантов является наиболее выгодным для арендатора? Если арендатор предполагает снимать помещение на срок от двух лет, выгоднее первый вариант: вложения, сделанные сегодня, с лихвой окупятся. Во-первых, помещение под отделку на 20-30% дешевле готовых вариантов. Во-вторых, арендатору предоставляются каникулы. В-третьих, он получает льготную ставку на первый год и более выгодные условия долгосрочного договора на 5-7 лет. При сегодняшних темпах роста рынка 10-15% в год получить начальную цену на 30% ниже и семилетний договор с 7-10% индексацией очень заманчиво.

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real